Berliner Mietendeckel: Gilt ein umfangreicher Umbau oder eine umfangreiche Sanierung auch als Neubau?

§ 1 Nr. 3 des MietenWoG Bln-Entwurfs nimmt Wohnraum vom Anwendungsbereich des Gesetzes aus, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde. Anders als § 556f Satz 1 BGB stellt der Entwurf nicht auf die erstmalige Nutzung als Wohnung, sondern auf die Fertigstellung des Baus ab. Auch enthält der Entwurf keine dem § 556f Satz 2 BGB vergleichbare Vorschrift, wonach umfangreiche Modernisierungen einem Neubau gleichstünden.

Umfangreiche Modernisierungen oder Umbauten genügen damit nicht zur Begründung der Ausnahme nach § 1 Nr. 3 des Entwurfes. Das gilt auch für die bloße Umnutzung von bislang gewerblich genutztem Raum. Es bedarf vielmehr einer baulichen Tätigkeit, die neuen Wohnraum schafft. Diese Voraussetzung wird etwa regelmäßig bei einem (erstmaligen) Dachgeschossausbau erfüllt sein. Ob eine sogenannte umfassende Kernsanierung (z.B. kompletter Neubau hinter einer historischen Fassade) ebenfalls eine Ausnahme vom Gesetz begründet, kann man nicht allgemein beantworten, es dürfte sich aber nur in extremen Ausnahmefällen um einen Neubau handeln, im Regelfall kommen die Vorschriften über die Modernisierung zur Anwendung.

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